• 土地
  • 地产数据
  • 文库报告
  • 房企研究
  • 百城价格指数
  • 美国房产
  • 澳大利亚房产
  • 日本房产
  • 英国房产
  • 泰国房产
  • 马来西亚房产
  • 柬埔寨房产
  • 希腊房产
  • 菲律宾房产
  • 越南房产
  • VR全景看房
  • 房天下 >   房产快讯   > 楼市奇说 >   正文

    手机看新闻

    三四线房子还能买吗?经济学家说了8个字,开发商也表示赞同

    楼市奇说 2019-04-15 09:23:17

    一二线即使放开了落户,变相给限购松了绑,但是面对居高不下的房价,很多人依旧难以承担。由此,多数人便产生了“有闲钱能不能到三四线投资”的想法。近半年来,咨询该方案是否可行的声音不绝于耳。

    我的答案也一直没变过:三四线刚需自住随时买都可以!但以投资论,除极少数城市还有价值外,绝大多数投资收益和风险兼具,多半是甜蜜的陷阱。随着时间的推移,可能风险会进一步加大,即使眼下部分城市买了之后还会有升值空间,但是三四线需求不足、库存压力过大的基本面很清晰,这都会造成未来房子很难脱手变现。

    和笔者持相同观点的还有很多地产商大佬和专家。易居企业集团CEO丁祖昱直言不讳:2019年部分三四线城市将面临比较大幅度的回调。基于这样的判断,大部分房企的掌门人都将目光投向一二线和部分强三线城市;融创董事长孙宏斌的话验证了这一事实,“未来三四线城市为了规模,我们还会去,但是我们遴选的标准很高,像菏泽这类供求失衡的城市,我们是不会去的。”据公开资料显示,融创目前可售项目超过85%在一二线城市;禹洲地产创始人及董事局主席林龙安亦表示,公司平博88体育大部分都在一二线城市,去年限价对我们造成很大影响,19年情况会大不同。

    三四线的房子不值得买,这更是经济学家们统一的思想:北师大金融研究中心主任钟伟表示,一二线对三四五线的人口有虹吸效应,未来机会不可能出现在无人、无产业的三四五线;独立经济学家马光远更是毫不留情地批判到,“价格偏低不代表都可以投资,都可以买。大量的四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

    但这丝毫不妨碍有些地产开发商依然看好三四线城市的未来,碧桂园老总杨国强便是其中之一。在不久前的年度业绩发布会上,他就直言,“未来农村的人口会逐渐移居到镇上、县上,因为没有学校的农村住起来并不方便;现在农民工的工资也升上来了,县城五六千块的房价,他们是消费得起的。从这个方面看,我还是看好三四线城市。”不仅如此,他还表示,“中国太大了,60%以上的县我们还没去。”言下之意,碧桂园不仅看好三四线城市,未来还会继续施行“全国乡镇全覆盖”战略计划,把“五星级的家”盖到全国大大小小的县城。

    从过去几年的销售和规模占比看,碧桂园无疑是三四线的“独裁者”,这得益于他布局早和持续的深耕发展,要知道他们的拿地价都比同行低很多,他们自然有底气说出看好三四线未来的话。后来者多半是因为一二线调控,为了规模和周转不得不进入三四线城市,很明显在他们眼里,三四线是机会型城市。当利好出尽之后,绝大多数地产商不会继续留在三四线,回归一二线是业内的共识。

    曾经,棚改货币化安置、一二线城市的调控高压,一度使三四线城市成为承载了巨量购买力的容器,大量资金和开发商企业如潮水般涌入三四线,但经两年发展,三四线的市场容量是否还能持续?

    拉动三四线的主动力“棚改”被踩刹车了,三四线房价岌岌可危

    即便国土局辟谣“三四线城市房价上涨与棚改无关”,但是世人都不愚昧,三四线这三年的井喷发展归根结底就是“棚改货币化补偿”政策的推出刺激,有数据显示,2015年-2017年,棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%!鄂尔多斯等地,棚改安置占比竟然高达94%。

    在“大拆大建大发展”的推倒重建下,无数需求被硬生创造出来。一二线被调控强压的关口,大量热钱无处可去,三四线自然成了承接一二线资金外溢的容器,无数炒房投资客拍马而至;加上开发商推波助澜,各种营销满天飞,拿着拆迁补偿款的本地人虽然不缺房子,但是也被裹挟进这股投资热潮里,三四线房价后发补涨,被炒得发烫。

    成也萧何败也萧何。谁能想到曾经被“棚改”拉动逆势上涨的三四线,有一天“棚改”会突然被踩刹车——国开行收回棚改贷款审批权限;房价高、库存合理的城市,棚改“货币化补偿”改为“实物补偿”;19年棚改总量较18年大幅压缩近20%,2020年之后棚改彻底进入尾声,无可争议,之后三四线楼市会如何,答案已经清晰可见。

    需求枯竭后,三四线城市逐渐进入“无量”市场,库存高压历史再现

    我早就说过,棚改结构性收缩是必然。三四线房价的上涨就是政策的轮动效应,属于后发的补涨,由于人口和产业先天不足导致这里压根就不具备持久发展的潜力。得益于“去库存”和“棚改”,三四五六线城市的房地产市场确实取得了辉煌的发展,但不管是地产商还是投资客都要清醒地意识到,这种光景不会持续太久,终究有大潮退去的时候,三四线在一轮疯狂之后,必然会进入需求枯竭,资金和人口外流的趋势仍然不可逆转。

    事实上,这种危险局面已经开始在少数城市体现了。下图是三四线某小城过去一年几个季度的销量统计,通过这张图我们可以清晰地看到,在经历二季度最后一波小高峰之后,三四季度都迎来了下滑,尤其是第四季度下滑趋势更加明显,逐渐进入“无量”市场,这是需求耗尽的最真实表现。

    下面这张图释放的信号就更大了:近三年三四线城市地方政府在疯狂卖地,开发商也在疯狂拿地。16年的土地已经转化为住宅去库存了,但是17、18年拿的地绝大部分都还没有转化成住宅上市,今明两年将有大量新房上市,但是棚改结构性收缩了,需求枯竭了,这些房子卖给谁呢?再来一波涨价去库存?靠补贴农民能拉动购买吗?

    专家说,不是靠人口涨上去的房价,最后必然会从哪里来,摔向哪里!从这些年的人口走势上看,大多数的三四线城市都是呈现了人口流出的状态。有数据显示,2010年-2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出,而到了2014-2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入,但相当多的省份人口还在流出。

    有人说,始于不可持续因素的涨幅,都是空中楼阁,涨的嗨跌的也惨。这话我坚决同意,房地产市场本身就跟盖房子差不多,根基牢固才能盖得高,根基不牢,盖得越高超过承受能力,大概率最终会屋倒墙塌。只要政策不松绑,2019年还会是楼市全面回调的一年,未来,三四线量价齐跌几乎是板上钉钉的。不是我悲观,是事实的确如此。

    多说一句,下半年银行贷款利率回归基准是铁板钉钉了,三四线承受刚需如若不急,可以再等等看,至少等不来房价短时间下跌,利率回调也能省不少购房资金呢。至于投资三四线,抱有这种想法的还是早点打消这个念头吧。已经投资三四线的炒房投资客,也该彻底醒醒了,当资金和开发商都在大举逃离三四线的时候,你也该意识到危险已经恰恰来临了,把握好最后的逃生时机,降价抛房才是王道!

    免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

    精彩评论(3)

    回复 还可以输入100

    fang238198617
    2019-04-17 23:53:07

    赶紧脱手吧,到时候想甩都甩不掉。 就叫猫儿抓糍粑脱不了爪子

    wap9458310979
    2019-04-17 09:53:19

    大家都说房价要降,可年年都在涨,我一直在等,可等去等来等涨了

    fang695411550
    2019-04-16 19:49:40

    在某些狭隘的地方有点道理,可是目前这个趋势短期内不会有房价在跌,短期还是一直在上涨,这点是事实

  • 5 禧瑞春秋 53条点评
  • 禧瑞春秋
    5 禧瑞春秋
    53条点评

    68900元/平方米

  • 6 和棠瑞著 50条点评
  • 和棠瑞著
    6 和棠瑞著
    50条点评

    690万元/套

  • 7 世界名园 38条点评
  • 世界名园
    7 世界名园
    38条点评

    21800元/平方米

  • 换一换聚合阅读
    申请消费贷款 北京购房资格审核 怎样选房子 北京各区房价 房产分割起诉状
    关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
    Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
    Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
    违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
    返回顶部
    意见反馈